CSG sur les revenus fonciers : 17,2 % sur le net, même sans impôt

Les revenus d’une location nue sont soumis aux prélèvements sociaux, même lorsque le propriétaire ne paie pas d’impôt sur le revenu. La CSG sur les revenus fonciers ne se calcule toutefois pas sur les loyers encaissés tels quels. Elle porte sur le revenu foncier net, après application de l’abattement ou déduction des charges selon le régime fiscal choisi.

Location nue : 17,2 % de prélèvements sociaux sur le revenu foncier net

Les loyers d’un logement loué vide relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Le taux global habituellement applicable est de 17,2 %. Il s’ajoute, le cas échéant, à l’impôt sur le revenu calculé selon le barème progressif.

Le taux de CSG ne doit pas être confondu avec le taux global. La CSG représente 9,2 %, mais le bailleur acquitte aussi la CRDS et le prélèvement de solidarité. Pour calculer la rentabilité nette d’une location nue, il faut donc retenir le total de 17,2 %.

Ces prélèvements sont distincts de l’impôt sur le revenu. Un bailleur non imposable, par exemple parce que ses revenus globaux sont faibles, peut donc rester redevable des prélèvements sociaux dès lors qu’il dégage un revenu foncier imposable. L’absence d’impôt sur le revenu n’entraîne pas automatiquement une absence de CSG, de CRDS et de prélèvement de solidarité.

L’assiette : des loyers bruts au revenu net imposable

La CSG sur les revenus fonciers est calculée sur le résultat fiscal de la location, et non sur le montant brut des loyers. La méthode dépend du régime d’imposition choisi : micro-foncier ou régime réel. Cette distinction peut modifier sensiblement l’assiette soumise aux prélèvements sociaux.

Au micro-foncier, l’abattement réduit automatiquement la base

Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire sur les recettes locatives. Cet abattement est censé couvrir les charges supportées par le propriétaire. Les prélèvements sociaux sont calculés sur le montant restant après son application, et non sur les loyers encaissés avant abattement.

Avec 12 000 € de loyers annuels et un abattement de 30 %, le revenu foncier imposable s’élève à 8 400 €. Les prélèvements sociaux atteignent alors 1 444,80 € (8 400 € × 17,2 %), avant prise en compte de l’impôt sur le revenu. Les 12 000 € de loyers bruts ne constituent donc pas la base de calcul.

Au régime réel, les charges déductibles déterminent le résultat

Au régime réel, le bailleur déduit les charges admises par les règles fiscales : intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion, travaux déductibles ou provisions de copropriété régularisées. Les prélèvements sociaux portent sur le revenu foncier net obtenu après ces déductions.

Avec 12 000 € de loyers et 4 500 € de charges déductibles, l’assiette atteint 7 500 €. Les prélèvements sociaux s’élèvent donc à 1 290 € à 17,2 %. Un déficit foncier imputable selon les règles fiscales peut réduire, voire annuler, le revenu foncier taxable de l’année. Il faut toutefois distinguer les charges déductibles des dépenses qui augmentent la valeur du bien ou relèvent de travaux non immédiatement déductibles.

Le choix entre micro-foncier et régime réel ne dépend pas uniquement du niveau des loyers. Il se joue dans l’écart entre l’abattement forfaitaire et les charges réellement supportées. Lorsque les intérêts, les travaux, l’assurance et la fiscalité locale dépassent durablement l’avantage du forfait, le régime réel peut réduire l’assiette sociale comme l’assiette de l’impôt sur le revenu. Une comparaison limitée aux déclarations d’une seule année peut masquer cet effet, notamment après l’achat d’un bien financé à crédit.

CSG déductible : 6,8 % à reporter en case 6DE

Une partie de la CSG acquittée sur les revenus du patrimoine soumis au barème progressif est déductible du revenu brut global. Pour les revenus fonciers concernés, la fraction déductible est de 6,8 %. La CRDS et le prélèvement de solidarité ne sont pas déductibles. Il en va de même pour la fraction de CSG non déductible, mentionnée à 2,4 %.

La déduction intervient l’année du paiement

Le décalage entre perception, paiement et déduction doit être pris en compte. Le revenu foncier est perçu au cours d’une année, puis les prélèvements sociaux correspondants sont appelés et payés ultérieurement avec la régularisation fiscale. La CSG devient déductible au titre de l’année où elle est effectivement payée, et non au titre de l’année où les loyers ont été encaissés.

Sur la déclaration de revenus 2042, le montant de CSG déductible doit être vérifié ou inscrit dans la case 6DE. Le total des prélèvements sociaux ne doit pas y être reporté : seule la fraction légalement déductible y a sa place. Il est préférable de conserver l’avis d’impôt pour contrôler le montant prérempli et éviter de déduire deux fois une somme déjà prise en compte.

• Identifiez le revenu foncier net imposable de l’année concernée.
• Vérifiez le montant des prélèvements sociaux effectivement acquittés.
• Retenez uniquement la fraction de CSG déductible à 6,8 %.
• Contrôlez son inscription en case 6DE de la déclaration 2042 l’année suivante.

Location meublée, LMP et non-résidence : des règles à ne pas mélanger

La location meublée ne produit pas des revenus fonciers. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Cette qualification modifie l’analyse des prélèvements sociaux. Une règle applicable à une location nue ne peut donc pas être transposée automatiquement à un LMNP ou à un loueur en meublé professionnel.

Le LMNP n’est donc pas assimilable à une location nue, même si les deux activités procurent des loyers. Dans certaines situations de location meublée, les prélèvements sociaux peuvent atteindre 18,6 %. Le LMP peut, de son côté, relever de cotisations sociales liées à une activité professionnelle. Avant de retenir un taux, il faut identifier la catégorie fiscale des revenus et le statut réel du bailleur.

Les non-résidents doivent aussi examiner leur affiliation sociale, et pas seulement leur résidence fiscale. Une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse peut être exonérée de CSG et de CRDS sur certains revenus immobiliers français. Le prélèvement de solidarité peut néanmoins rester applicable. Cette situation demande une vérification précise, car résidence, nationalité et affiliation à la sécurité sociale ne désignent pas la même chose.

Réforme 2026 : ce qui change, et ce qui ne change pas pour les revenus fonciers

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 prévoit, selon les catégories de revenus, une hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 % pour certains revenus du capital. Avec la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %, le taux global atteint alors 18,6 % pour les revenus concernés.

Les revenus fonciers issus de la location nue sont toutefois présentés comme exclus de cette hausse. Ils restent soumis au taux global de 17,2 %. Il ne faut donc pas conclure à une augmentation générale de la CSG sur tous les revenus immobiliers. La qualification du revenu, foncier, BIC non professionnel ou revenu d’activité, détermine le régime applicable.

Le calendrier d’entrée en vigueur doit être vérifié avec attention. Les références disponibles évoquent les revenus 2025, les résultats fiscaux clos au 31 décembre 2025 ou des revenus perçus à partir du 1er janvier 2025. Pour une déclaration ou un choix de régime, il faut confirmer la règle applicable à l’année d’imposition concernée dans la version officielle en vigueur.